2024年3月、日銀は金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除を決定。17年ぶりに政策金利が引き上げられました。世界的な原材料価格の上昇や、円安の進行による物価上昇が続く昨今、固定金利型住宅ローンの金利も上昇し始めています。変動型住宅ローンの金利も上昇に向かうと言われているため、マイホームの購入を検討しているのであれば、早いに越したことはありません。今回は、その理由を埼玉県草加市で自然素材の注文住宅を手がける“家はシェルッソ”が解説します。
今後の住宅ローンの固定金利と変動金利の推移
先行きの金利を正確に予測するのは困難ですが、日銀が今後の金利政策をどのように考えているかは、金融政策決定会合後に公表される金融市場調節の方針を確認することで、ある程度分かります。
6月に行われた日銀の金融政策決定会合で、長期国債買入れ額を減額する方針が決まり、7月末に開催される会合で具体的な減額計画を示されることになりました。買入れ額が減ることで国債の需要が少なくなり、国債の価格減少につながります。国債価格が減少すると利回りが上昇するため、長期金利が上昇、つまり今後固定金利が上がる可能性が高くなります。住宅ローンの固定金利は長期金利（10年国債の利回り）が基準なので、長期国債買入れの減少は固定金利に影響を与えることに。
一方、変動金利はすぐに大幅に上昇するわけではなく、2024年中も低金利が続くと予想されています。3月に決定したマイナス金利解除の際、ほとんどの銀行の変動金利は変わらず、それほど大きな影響はありませんでしたが、7月に利上げが決まる可能性も。変動金利は緩やかに上昇すると考えられています。いつどのくらい上がるのかは予測できませんが、近い将来、金利が上がる可能性は十分にあるため、金利上昇を想定して対策を取ることが大切です。
固定金利と変動金利どちらを選ぶべき?
住宅ローンは、固定金利と変動金利から選ぶことができますが、金利の低さから変動金利を選ぶ人が多い傾向に。あなたに合った住宅ローンはどちらでしょうか? 金利の仕組みや住宅ローンの選び方の基準を紹介します。
固定金利
固定金利は、ローンを組み始めた時から完済するまで金利が変わらない点が特徴です。「長期固定金利型」と「固定金利特約型」があり、設定した住宅ローンの返済期間全ての期間で、一律の金利が適用される住宅ローンが、長期固定金利型です。借入した時点の金利でローンを払い終えるまで金利が一律となるため、毎月定額で支払いたい場合や、市場の金利上昇に不安を感じる人におすすめです。
また、指定した期間だけ固定金利を使用し、固定金利適用期間終了後は変動金利に変更してローンを返済していくタイプが固定金利特約型です。期間は2年、3年、5年、10年から選ぶことができ、住宅ローン開始時から一定期間は定額の支払いで住宅ローンを組める点がメリットと言えます。
変動金利
変動金利は、住宅ローンの返済中に適用される金利が変わるタイプで、金利の見直しは、金融機関によって半年に1度行われますが、住宅ローンを組んだ人の支払額に影響するは5年に1度になります。変動金利は「短期プライムレート」と呼ばれる、銀行が融資に問題がないと判断した信用力の高い企業に融資する際に適用される金利を元に決定されると言われ、短期プライムレートは日銀の政策金利に連動。日銀がゼロ金利政策を実施しているため、金利が低くなっている点がメリットです。
現在は低水準ですが、今後どうなるのか先が読めないため、金利の低さだけで、高額かつ最大35年にも及ぶ住宅ローン契約をしてしまうのは非常にリスクが高いと言えます。資金に余裕がある、借入期間が短い、借入額が小さい場合は、変動金利のメリットを受けやすく、その逆であればリスクはより大きくなります。住宅ローンの選び方にセオリーはありませんが、「金利変動リスクにどれだけ対応できるか」がポイントに。
マイホームを購入するなら早いに越したことはない
マイホームの購入を検討しているのであれば、緩やかに上昇すると予想される変動型の住宅ローン金利のことを考えると、早く行動するに越したことはありません。金利が上がるとどのような影響があるのか見ていきましょう。
①金利が上がるとローン返済額も増える
金利が上がると、言うまでもなく返済額が増えます。例えば借入額が4,000万円の物件の場合、金利が1％上がるごとに月々約2万円、総額で約780万円も返済が増えてしまいます。金利の上昇局面から見ると、ローン返済を早く開始した方が金利負担は少なく、返済総額が低く抑えられるので、新築を建てるなど、マイホームを購入することを考えているのであれば、まだ金利の低い今のうちから動き始める方が良いと言えます。
②借入可能額が減り、物件の選択肢が減る
金利が上がるほど借入可能額は減り、物件選びの幅が狭まってしまいます。借入可能額とは、月々の返済額から逆算して、どのくらい借入できるかを表したもので、購入予算のベースとなります。金利上昇後に同じ価格帯の物件を購入しようとすると、借入可能額が減った分の「頭金」が必要に。金利が低い時期なら、ローンでより多くの借入ができるため、余裕をもった資金計画を立てることができます。
③ローン返済がなかなか進まない
金利が上昇すると、返済額は増えるのにローンの返済が進みにくくなります。住宅ローンを組む場合、ほとんどの人が元利均等返済を選びます。毎月の返済額が一定で、返済額に占める元金と利息の割合が変動する元利均等は、元金が多く残っている返済当初の期間は「利息」の割合が大きく、金利の影響を受けやすいと言えます。住宅ローンの返済は、利息を抑え、いかに元金を早く返済するかがポイントです。無理のない返済計画を立てるためには、金利が低い段階での購入が有利になります。
まとめ
住宅ローンの金利について予測が難しいと感じている人も多いですが、今後固定金利が上がる可能性は高く、変動金利は緩やかに上昇すると考えられています。金利が上がるとローン返済額は増え、借入可能額が減り、物件の選択肢が減ってしまいます。また、金利が上がると、返済額は増えるのにローンの返済が進みにくくなるため、少しでも金利が低い段階でマイホームを購入することをおすすめします。固定金利型または変動金利型などタイプの選択や返済計画を立てる際は、冷静な判断を心がけましょう。
いつどのくらい上がるのかは予測できませんが、金利が上がる可能性は十分にあるため、マイホームの購入を検討しているのであれば、金利上昇を想定し早めに行動すると良いですね。インフレや円安により、地価は上昇傾向が続いており、建築費の上昇も懸念されているため、不動産価格はしばらく高止まりが続きそうです。一方、子育て世帯向けの住宅購入支援が拡充し、マイホームを購入する子育て・若者世帯にとっては購入のチャンスとも言えます。
家づくりに関するアドバイスやご提案は、埼玉県草加市にある“家はシェルッソにお任せください。自然素材の注文住宅を手がける工務店として豊富な実績を持ち、あなたの理想のマイホームの実現をサポートします。フルオーダーの長期優良住宅から、セミオーダー、規格住宅まで、低コストでも厳選された素材や設備から、選べる注文住宅プランを提供。どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。
